Conseil des Pros

Le local commercial et le fonds de commerce

Louer un local commercial, reprendre un fonds de commerce ou un droit au bail est un acte contractuel important, mais qui peut faire peur.

Il est essentiel de pouvoir décrypter le jargon des différents contrats avant de s’engager pour cadrer de manière sereine son activité.

Les essentiels
les essentiels

L’élément central dans la prise d’un local est le bail. Ce n’est rien d’autre qu’un contrat de location entre vous et le propriétaire des murs (le bailleur) qui vous autorise à exercer dans son local une activité donnée. Le bail décrit les conditions de la location : le loyer, la durée de location, les activités autorisées, les règles principales et les obligations des deux parties.

A noter que c’est un contrat de gré à gré, chaque partie peut donc y inclure toutes sortes de clauses, à vous de vous assurer de toutes les comprendre.

Il existe plusieurs cas de figure pour devenir propriétaire d’un bail :

  • la location pure : il n’y a personne dans la boutique que vous souhaitez louer et vous signez un nouveau bail avec le propriétaire des murs. Le bailleur peut éventuellement vous demander un pas de porte, c’est une somme d’argent pour vous autoriser à “entrer” dans le local, c’est à dire à signer un bail. A vous de voir si elle vous paraît justifiée.
  • le rachat de droit au bail : il y a déjà un locataire dans la boutique que vous reprenez et vous rachetez le bail de votre prédécesseur qui s’appliquera alors à vous aux mêmes conditions.
  • le rachat d’un fonds de commerce : le précédent locataire exerce la même activité que vous et vous rachetez son “fonds de commerce” qui comprend le bail, la clientèle (c’est à dire le fait que l’activité exercée génère déjà du chiffre d’affaires dont vous profiterez) et des éléments corporels (stocks, mobilier, matériel, etc.)
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Quel prix pour un fonds de commerce ou un droit au bail ?

Le prix de rachat de droit au bail ou d’un fonds de commerce fait l’objet d’une négociation entre vous et le précédent locataire basée le plus souvent sur :

  • la qualité du bail repris (le nombre d’années restantes, le loyer, la destination, etc.) ;
  • l’emplacement et le potentiel du local ;
  • le chiffre d’affaires et résultat net réalisés par le cédant pour les fonds de commerce ;
  • les éventuels nantissements et privilèges inscrits au fonds de commerce ;
  • l’état du local
 
 
Coup de
Pousses
Coup de Pousses
Signez des promesses avant de vous engager

Signez toujours une promesse avec des clauses suspensives (de bail, de rachat de droit au bail ou de fonds de commerce) avant de signer un contrat définitif qui vous engagera sur plusieurs années. La promesse sous conditions suspensives vous permet souvent de “réserver un local” le temps de trouver les financements nécessaires à votre projet. Si tel n’est pas le cas, les clauses suspensives que vous y avez intégrées vous permettront de vous rétracter de votre promesse.

Négociez avec le bailleur

Il est toujours possible de négocier le montant du loyer, les charges, et parfois d'obtenir une franchise de loyer. Cette dernière est bien souvent légitime dans le cas de travaux à faire dans le local. Elle permet de ménager sa trésorerie, le temps que l’activité se lance.

Entourez vous

Enfin, rapprochez-vous d'un avocat pour vous assurer que votre bail, votre contrat de cession, ou votre promesse soient rédigés dans les règles de l'art.

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